Guia Suno Fundos Imobiliários: Introdução sobre investimentos seguros e rentáveis
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Contratos típicos e atípicos Os
BUILT TO SUIT: É um termo utilizado no mercado imobiliário para identificar os imóveis construidos sob medida para o inquilino.
Procure ativos que tenham grande adensamento demográfico à sua volta. Inclusive, existe um web site para sobre isso: https://populationexplorer.com/
Vale lembrar que só em fundos ativos o gestor pode realizar a venda de um imóvel sem consultar os cotistas, nos de gestão passiva, isso não é permitido.
ABSORÇÃO LÍQUIDA: Absorção bruta menos o total de contratos existentes não renovados. Esse dado é importante, pois demonstra se houve ou não aumento do espaço ocupado em determinado período.
Observe que o mercado precifica o risco, reduzindo o preço da cota, analise bem esse risco antes tomar uma decisão. Barganhas no preço da cota ou um yield alto, geralmente são acompanhados por um risco maior.
A maior dádiva de um fundo imobiliário é sua perenidade: um fundo que perde sua perenidade perde também seus fundamentos. O investidor que conseguir desenvolver esta sensibilidade terá grande vantagem nas suas escolhas.
Shoppings Aqui não há muito segredo: regiões maduras e consolidadas onde não há novas possibilidades para replicar novos shoppings. E quando isso ocorrer é importante verificar se são operações concorrentes ou complementares.
ÁREA BRUTA LOCÁVEL – ABL: É a área privativa do imóvel disponível para locação. Base para os contratos de locação por m² e para cálculos da capacidade de geração de receita. Informalmente conhecida como “área de carpete” ou “área de vassoura”.
CAP RATE: Capitalization rate ou taxa de capitalização é o resultado da divisão dos rendimentos recebidos durante um ano pelo valor de mercado do imóvel. Essa métrica é importante para realizar a comparação entre diferentes ativos imobiliários.
FUNDS FROM OPERATION – FFO: É um indicador importante, pois demonstra a real capacidade de geração de caixa de um imóvel. É o que sobra, no fim das contas, no bolso do proprietário. É calculado subtraindo despesas financeiras e impostos do resultado operacional.
Para analisar a capacidade em potencial de geração de caixa de um imóvel, é utilizada outra métrica que é o CAP RATE ou Capitalization Rate. O cálculo é feito dividindo a renda produzida pelo imóvel objeto da análise pelo valor do imóvel. CAP RATE = renda anual produzida / valor do imóvel
O investimento em recebíveis imobiliários, permitido no Brasil e também nos Estados Unidos, não é autorizado em todos os países. Nosso modelo de fundo imobiliário veio do modelo norte-americano, os REITS - Real Estate Investment Trust – como são conhecidos por lá. Mas não são cópias idênticas.
Se o título com vencimento longo escolhido pagaria IPCA + X% ao ano, você desconsidera o IPCA e compara o yield do fundo em análise com o X% ao ano de retorno do título. O ideal é que o retorno do fundo seja superior a um investimento considerado mais seguro, como um título do Tesouro, mais um prêmio de risco.
Sejamos práticos: um fundo que tem uma empresa, por exemplo, do ramo de callcenter como locatária, pode ter risco potencial superior a outro que possui multinacionais em sua carteira. Mas, óbvio, isso não é um critério frio e absoluto. São pontos de avaliação que devem ser observados caso a caso, contrato a contrato.
NET OPERATING INCOME – NOI: É o resultado operacional de um ativo imobiliário. É calculado subtraindo da receita de uma propriedade os custos e as despesas necessários para a operação. Não inclui despesas financeiras. Para os familiarizados com finanças, o NOI é o EBITDA de uma propriedade voltada para a geração de renda.
Em qual mercado o fundo que você está interessado está inserido? Ele investe em shoppings, galpões ou flats? É mesmo um fundo que visa à renda ou o objetivo é liquidar todo o patrimônio visando ao ganho de capital? O fundo tem prazo para acabar? É um fundo de gestão ativa? Essas são algumas informações que você deve buscar.
Os melhores empreendedores e investidores são aqueles que, respeitando o seu perfil, sabem ponderar a relação entre risco e retorno de cada operação. No longo prazo, retornos razoáveis e consistentes são mais importantes do que altos retornos apenas esporádicos, sendo imprescindível conhecer as referências do mercado em questão.
Observe também o tipo de contrato que o fundo possui com seus inquilinos e os índices de inflação que irão corrigir o aluguel. São contratos típicos ou atípicos? Os atípicos darão mais segurança para o investidor até o término do contrato. É importante saber quando terminam os contratos para entender até quando aquela renda irá durar.
Em uma assembleia o voto de cada cotista tem o peso proporcional à quantidade de cotas que possui. Cotistas que detenham no mínimo 3% do total de cotas ou os seus representantes podem solicitar a inclusão de pautas em assembleia, e cotistas que detenham no mínimo 5% do total de cotas ou os seus representantes podem convocar uma assembleia.
Vale mencionar que o fato de possuir cotas de determinado fundo não autoriza o investidor a ter direitos reais sobre os imóveis do fundo. Isso é, caso algum investidor pretenda utilizar qualquer dos imóveis, ele deve remunerar o fundo, como faria qualquer inquilino. Os imóveis pertencem ao fundo e o fundo, de forma pulverizada, aos cotistas investidores.
É um período de recuperação. Ocorre após uma fase de baixa. Poucos imóveis novos são entregues. Começa a ocorrer uma redução na vacância e gradual elevação nos preços, o que serve de estímulo para que novos imóveis sejam construídos. Ainda existe algum sentimento negativo em relação ao mercado imobiliário. Esse sentimento ocorre devido à fase de baixa recente.
A estratégia de comprar bons espaços vazios por um preço menor visando à renda e valorização futura é chamada de compra de vacância: ela tem seus riscos, pois a recuperação econômica e do fundo nunca é uma certeza absoluta, mas é uma estratégia comum em fases de baixa do mercado imobiliário ou ainda em eventos pontuais de vacância gerada pela saída de um grande inquilino.
FLIGHT TO QUALITY: Essa é uma expressão utilizada no mercado imobiliário para designar um movimento de mudança dos locatários de imóveis de menor qualidade para imóveis maior qualidade. É um fenômeno comum em momentos de crise, quando há um excesso de oferta de imóveis e os inquilinos aproveitam para negociar e migrar para imóveis de melhor qualidade com preço de locação reduzido e carências.
A instituição financeira que administra o fundo tem propriedade fiduciária sobre os ativos do fundo e é responsável por tudo o que acontece com ele. Ela empresta sua personalidade jurídica ao fundo, pois o fundo não tem personalidade jurídica própria. O patrimônio do fundo não se comunica com o da instituição, por isso, uma eventual falência da instituição financeira não compromete o patrimônio do fundo.
IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO COMO GARANTIA Ninguém sabe ao certo quando poderá enfrentar situações em que precise de dinheiro. O correto seria que todos tivessem uma reserva financeira para situações de emergência. Na prática, não é todo mundo que age dessa maneira. Em situações onde seja necessário muito dinheiro imediato, imóveis reais podem ser dados como garantias de empréstimos. Isso gera um endividamento, mas pode resolver o problema da necessidade urgente de dinheiro. Isso não é possível para os investidores em fundos imobiliários.
Passo 1: encontre o preço de mercado do fundo. Para chegarmos a esse número, basta multiplicar o preço de mercado de uma cota pelo número total de cotas do fundo. Passo 2: subtraia do preço de mercado do fundo, encontrado na conta anterior, o valor que o fundo tiver de caixa e demais aplicações financeiras. O resultado será o preço que apenas o imóvel ou os imóveis do fundo custam na Bolsa. Passo 3: agora divida o preço do imóvel ou dos imóveis encontrados na conta anterior pela ABL do fundo. Assim, teremos o preço por m² negociado em bolsa.
Para conhecer a real capacidade de geração de fluxo de um fundo imobiliário, podemos utilizar outra métrica que é o Funds From Operation ou FFO. O FFO é basicamente a receita operacional líquida desconsiderando ganhos com a venda de propriedades e despesas financeiras. O FFO ainda pode ser ajustado para desconsiderar receitas e despesas não recorrentes. A partir do FFO, é possível calcular o FFO/cota, dividindo o valor em reais do FFO pela quantidade de cotas e calcular o FFO yield, dividindo o valor obtido na conta anterior pelo preço da cota.
Os contratos típicos são aqueles convencionais, presentes especialmente nos ativos de lajes corporativas. Em geral, possuem duração média de cinco anos e multas entre três e seis meses. Nestes casos, a cada três anos estes contratos podem passar pelo processo de revisional, oferecendo, portanto, ganhos ou perdas comparadas à inflação. Já no caso dos contratos atípicos, os aluguéis são negociados no início da operação e nenhuma das partes pode pedir revisão durante a vigência. A multa a ser paga neste tipo de contrato é a somatória dos aluguéis vincendos.
O m² patrimonial: este é o preço que aparece nos informes e relatórios. São calculados uma vez ao ano por empresas especializadas no setor imobiliário. Este preço tem forte relação com a ocupação do imóvel. Portanto, ativos com vacância tendem a perder valor no tempo. 2) O m² de mercado: este é o preço na pedra, como estamos acostumados a dizer no jargão de mercado. Não adianta discutir. É o que está no book. 3) Aluguel: aqui é importante saber quanto o locatário está pagando pela área ocupada. Em fundos maiores usamos uma média geral como referência.
A forma mais comum de avaliar o valor do imóvel é um método chamado de fluxo de caixa descontado. Esse método consiste em fazer uma projeção da capacidade de geração de renda do imóvel por um determinado período e, com base nos fluxos de caixa que o imóvel irá gerar, é determinado seu valor. É importante saber que a projeção do fluxo de caixa é feita com base no cenário econômico do momento, portanto, é possível haver distorções em fases diferentes do ciclo imobiliário, principalmente com uma vacância elevada. A comparação com imóveis semelhantes também pode ser usada para a definição e os ajustes do valor do imóvel. Você encontra essa informação nos comunicados oficiais distribuídos pelo administrador.