FIIs para não iniciantes: Como definitivamente aprender sobre FIIs
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No prospecto observe: (i) a destinação dos recursos, (ii) os custos da oferta, (iii) rentabilidade alvo e (iv) o estudo de viabilidade. E entender se eles são plausíveis ou não.
No regulamento foque no: (i) prazo de duração, (ii) política de partes relacionadas, (iii) liberdades que o fundo possui na sua política de investimento, (iv) aonde o fundo aloca em ativos de liquidez (enquanto não adquire ativos alvo) e (v) por quanto tempo essa alocação nos ativos de liquidez acontece. Se o fundo permanece por mais de 6 meses em ativos de liquidez, talvez o tamanho da oferta foi mal calculado. E a rentabilidade do cotista será prejudicada.
Como está o preço do metro quadrado da região? Como está a vacância da região? Qual será a entrega de novas unidades na região nos próximos anos? Quais indústrias costumam se alocar nessa região? Essas indústrias estão crescendo ou se retraindo? Existe algum incentivo para as empresas se posicionarem nesta região? O vetor de crescimento da cidade está indo em direção ao imóvel ou se afastando dele? Quando foi a última grande reforma do imóvel? Quando será a próxima? Qual a classificação do imóvel? O imóvel é uma referência na região ou é a última escolha do inquilino naquela região? Existe alguma especificidade nos contratos? (WeWork) Qual o cap rate de compra/venda desejado pelo fundo? Há concentração de inquilino? É o principal imóvel do inquilino? O imóvel está vinculado à imagem do inquilino? Existe algum devedor costumaz? Qual o mês de reajuste? 4.3 FII CRIs Qual a proposta do FII em termos de risco e retorno?
FII Shopping Como funciona a política de descontos? Qual a inadimplência atual e qual seria o nível saudável de inadimplência? Qual é a divisão do faturamento entre aluguel mínimo e variável? Como está sendo o processo de integração com o ecommerce? Como o shopping está se posicionando frente ao risco de uma menor receita de estacionamento devido a novos meios de transporte (patinete, Uber)? Qual a dinâmica da competição com outros shoppings na região? Como funciona a competição com o varejo tradicional na sua região? BR Malls já demonstrou interesse em desinvestir de ativos. Qual o seu poder de barganha contra a BR Malls? O shopping possui loja âncora? Ela paga aluguel? Os investimentos recentes em datas comemorativas foram bem sucedidos? Você pode citar exemplos? Qual o custo de ocupação médio do lojista? Existe espaço para futuras expansões? Qual a sua maior concentração de inquilino? Como está a fila de lojistas para entrar no seu shopping? Como é a relação com os outros acionistas do shopping?